Wegerecht in Essen: Was Eigentümer und Käufer wissen sollten

Doch das Wegerecht bringt nicht nur Rechte mit sich, sondern auch Pflichten und oft Unsicherheiten – insbesondere dann, wenn es nicht sauber dokumentiert ist. Wir erklären die rechtlichen Grundlagen, die Unterschiede zwischen privatrechtlicher Vereinbarung und Grundbucheintrag sowie die Folgen für den Immobilienwert.

Was ist ein Wegerecht und wofür wird es benötigt?

Ein Wegerecht sichert einem Grundstück den Zugang zur öffentlichen Straße – über ein benachbartes Grundstück. Es kommt typischerweise bei Grundstücksteilungen zum Einsatz, wenn das hintere Grundstück (herrschendes Grundstück) nur über das vordere (dienendes Grundstück) erreichbar ist. In solchen Fällen wird dem hinteren Eigentümer die Nutzung eines festgelegten Weges über das vordere Grundstück eingeräumt.

„In Essen sind solche Konstellationen in dicht bebauten Wohngebieten keine Seltenheit“, erklärt Immobilienexpertin Katharina Heid. „Besonders bei Altbeständen kommt es immer wieder zu rechtlichen Unklarheiten – etwa wenn das Wegerecht nur mündlich vereinbart wurde.“

Wegerecht ist nicht gleich Wegerecht

Juristisch unterscheidet man:
Gehrecht: Nur zu Fuß über das fremde Grundstück.

Fahrrecht (Überfahrtsrecht): Auch mit Fahrzeugen nutzbar.

Zufahrtsrecht: Besonders wichtig für bebaubare, nicht erschlossene Grundstücke.

Zusätzlich gibt es das Notwegerecht (§ 917 BGB) – eine gesetzlich geregelte Ausnahme, wenn keine andere Möglichkeit besteht, ein Grundstück zu erreichen. In diesem Fall muss der Nachbar ein Wegerecht dulden – gegen Entschädigung.

So wird das Wegerecht gesichert

Es gibt drei Möglichkeiten, ein Wegerecht zu regeln:
Grundbucheintrag (Grunddienstbarkeit) – Sicherste Variante. Bleibt auch bei Eigentümerwechsel bestehen.

Baulast (Bauordnungsrecht, nicht in Bayern) – Öffentlich-rechtliche Regelung zur Erschließung.

Privatschriftlicher Vertrag – Gilt nur zwischen den Unterzeichnenden. Erlischt bei Verkauf.

Ein Wegerecht nur „aus Gewohnheit“ – also mündlich über Jahre hinweg ausgeübt – ist nicht rechtssicher, wie der Bundesgerichtshof 2020 bestätigt hat. Ein sauberer Eintrag im Grundbuch ist deshalb dringend zu empfehlen.

Rechte und Pflichten

Der Begünstigte hat das Recht, das dienende Grundstück wie vereinbart zu nutzen – allerdings mit Rücksicht. Dazu gehört:

Keine übermäßige Belastung (z. B. unnötiger Lieferverkehr)
Keine Beschädigung oder Veränderung des Weges
Schonende Ausübung der Rechte

Der Eigentümer des dienenden Grundstücks wiederum darf das Wegerecht nicht behindern – etwa durch Absperrungen ohne Schlüssel oder versperrte Zufahrten.

Auswirkungen auf den Immobilienwert

Ein eingetragenes Wegerecht steigert den Wert des herrschenden Grundstücks, weil es rechtliche Sicherheit schafft. Für das dienende Grundstück wirkt es sich hingegen oft wertmindernd aus, da es die Nutzung einschränkt – zum Beispiel bei der Bauplanung oder Finanzierung. Banken berücksichtigen dies bei der Beleihungswert-Ermittlung.

Kosten und Eintragung

Die Kosten für ein Wegerecht setzen sich zusammen aus:

Notargebühren (abhängig vom Wert des Rechts)
Grundbuchgebühren
Eventuell: einmalige oder laufende Entschädigungen

Beispiel: Für ein Wegerecht mit einem Wert von 5.000 € entstehen rund 56 € Eintragungskosten – exklusive Auslagen.

Die Eintragung erfolgt durch einen Notar, der die Vereinbarung beglaubigt und beim Grundbuchamt einreicht. Wichtig: Der Eintrag erfolgt stets im Grundbuch des dienenden Grundstücks.

Fazit: Ein Wegerecht ist kein „netter Nachbarschaftsdienst“, sondern ein rechtlich relevantes Nutzungsrecht – mit klaren Regeln und Auswirkungen. Eigentümer und Käufer in Essen sollten prüfen, ob ein Wegerecht besteht, wie es dokumentiert ist und welche Folgen sich daraus ergeben. Für mehr Rechtssicherheit empfiehlt sich ein Eintrag im Grundbuch – und gegebenenfalls eine Wertermittlung durch einen Sachverständigen.