Immobilienkredite deutlich teurer: So sichern sich Investoren trotz wenig Eigenkapital die besten Zinsen

• FMHX analysiert mehr als 200 Baufinanzierer- und Vermittler-Angebote
• Vorteile für Best-Zins-Recherchen aktuell besonders hoch
• Gesparte Zinsen für schnellere Rückzahlung der Darlehen nutzen

Wer mit wenig Eigenkapital in Immobilien investiert, ist besonders darauf angewiesen, den Zinsmarkt intensiv zu sondieren. Gerade in Phasen mit abrupten Zinsanpassungen wie aktuell als Folge des Iran-Kriegs kann das lohnen. Das belegt eine Daten-Analyse der Angebote von 207 Baufinanzierern inklusive namhafter Vermittler auf der Zinsprofi-Plattform FMHX. „Denn der drohende Zins-Malus bei einer höheren Beleihung des Immobilienprojektes kann auf diesem Wege meist nicht nur reduziert, sondern sogar in einen Vorteil verwandelt werden“, erläutert Max Herbst, Gründer der FMH Finanzberatung. Seit etwa einem Jahr ermöglichen bei dieser Konstellation Zinsvergleiche sogar überdurchschnittlich positive finanzielle Effekte für Immobilienkäufer und Bauherren.

Die Zinsen für Bauherren und Immobilienkäufer steigen wegen des Iran-Kriegs. Nach einer Berechnung der FMHX-Datenbank ist die 4-Prozent-Hürde für die Durchschnitts-Hypothek bei Laufzeiten von 10 Jahren übersprungen. Aber erst rund die Hälfte der Baufinanzierer hat in den vergangenen fast drei Wochen seit Beginn des Iran-Kriegs die Konditionen für die Hypotheken angehoben. Weitere Anbieter werden mit Sicherheit folgen, die Chancen auf  günstige Zinsen weiter sinken.

Die rechnerische Ausgangslage ist deshalb klar: Der Marktzins-Malus bei einer 10-Jahres-Hypothek mit 90 statt mit 60 Prozent Beleihung bezogen auf den Kaufpreis beträgt aktuell und seit 2022 fast durchgehend mehr als 0,3 Prozentpunkte. Wer aber derzeit nach einer Markt-Recherche ein Darlehen zu den Top-Zinsen mit einer 90-Prozent-Beleihung abschließt, kann den Nachteil nicht nur ausgleichen, sondern sich beim persönlichen Finanzierungsmodell sogar einen Zinsvorteil in fast gleicher Höhe sichern. „Zeitweise lagen die Konditionen in 2025 bei den Top Angeboten mit 90 Prozent-Beleihung sogar um mehr als 0,4 Prozentpunkte günstiger als bei denjenigen, die ohne Zinsmarkt-Recherche bei einem Anbieter mit Durchschnittskonditionen für die 60 Prozent-Beleihung landen“, erläutert Finanzierungsexperte Herbst. Diese optimalen Zeitpunkte beim Finanzierungszeitpunkt planmäßig anzusteuern, ist ja nicht der vorrangige Zweck der Entscheidung für eine Baufinanzierung. Da spielen auch zahlreiche andere Faktoren eine Rolle. Aber auch aktuell sind es rund 0,3 Prozentpunkte niedrigere Zinsen, die sich clevere Investoren trotz wenig Eigenkapital auch ohne spezielles Timing durch den Anbieter-Check sichern können. Im Schnitt seit Anfang 2025 liegt der Vorteil bei 0,34 Prozent.

Ohne stärkere Tilgung drohen teure Anschlussfinanzierungen

Für Bauherren und Immobilienkäufer mit wenig Eigenkapital ist der clevere Zins-Check etwa auf FMH.de auch wichtig, um die anfänglich hohe Finanzierungsquote von zum Beispiel 90 Prozent möglichst schnell spürbar zu senken. So haben etwa Käufer und Bauherren bei einem Hauspreis von 500.000 Euro, einem Darlehen von 450.000 Euro und zwei Prozent Tilgung nach zehn Jahren bei gleichen monatlichen Kreditraten 31.665 Euro weniger Schulden, wenn sie die dank Anbieter-Recherche geringere Zinsbelastung zwischen Best-Angeboten und durchschnittlichen Angeboten seit Anfang 2025 in Höhe von rund 0,7 Prozentpunkten für eine erhöhte Tilgung verwenden. „Die Möglichkeit einer beschleunigten Tilgung sollten Finanzierer auf jeden Fall nutzen. Erliegt man hingegen der Versuchung, wegen der günstigeren Zinsen die fällige Monatsrate statt die Schuldenhöhe zu reduzieren, kann das verhängnisvolle Folgen haben“, warnt Max Herbst. Schließlich sollen bei der Anschlussfinanzierung die negativen Folgen eventueller höherer Leit- und Marktzinsen beherrschbar bleiben – damit dann die Monatsraten nicht dramatisch steigen. Herbst: „Aus dem gleichen Grund sollten Immobilienkäufer mit wenig Eigenkapital Optionen für Sondertilgung und Tilgungsveränderungen in den Vertrag einbauen und diese nach Möglichkeit auch nutzen.“

Die Langfrist-Analyse von FMH X offenbart Weiteres: Zwar sind seit rund vier Jahren die Best-Zins-Konditionen bei 90 Prozent Beleihung fast durchgehend attraktiver als die Durchschnittszinsen der 60-prozentigen Beleihung, doch das war nicht immer so. In Niedrigzinsphasen gibt es diese Gestaltungsmöglichkeit für Käufer und Bauherren mit wenig Eigenkapital nur deutlich eingeschränkt. Ein wichtiger Beleg, dass diese Investoren-Gruppe deutlich weniger von insgesamt gesunkenen Marktzinsen profitiert als diejenigen, die ihre Wunschimmobilien nur mit 60 Prozent beleihen. Das zeigt die FMH X Analyse mit Hilfe historischer Daten, etwa für den Zeitraum von Anfang 2015 bis zum Ende der Niedrigzinsphase Anfang 2022.

Schnelle Reaktion auf Zinsänderungen gefragt

Gerade in einer speziellen Zinsphase wie aktuell kann der Vorteil durch die Konditionen-Recherche extrem sein, offenbart die Langfrist-Analyse. Beispielsweise war dies der Fall, als die Zinsen Anfang 2022 wegen der auf über acht Prozent hochgeschnellten Inflationsrate in kurzer Zeit deutlich anstiegen. Einige Institute aber passten damals die Zinsen dennoch erst mit Verzögerung an. „Eine Ersparnis von einem Prozentpunkt war damals keine Hexerei, sondern die Belohnung für gute Marktkenntnis. Um diese Chancen zu nutzen, braucht man ausgezeichnete Baufinanzierungsvermittler mit guten Kontakten zu Geldinstituten, die nicht sofort die Kredite deutlich verteuern“, erläutert Max Herbst. Dies kann sich auch in der aktuellen Situation des Iran Kriegs eventuell wieder bezahlt machen. Auch deshalb zeichnet die FMH-Finanzberatung seit einiger Zeit kundenorientierte Vermittler mit einem Zertifikat aus. Max Herbst: „In solchen Situationen kommt es auf gute Strategien und überlegtes Handeln innerhalb weniger Tage an.“.

Grafiken und Erläuterungen zu diesem Thema finden Sie unter: https://www.fmhx.de/studien/beleihungsmanagement-studie-2025