Die Debatte über eine Umsetzbarkeit des Volksentscheids zur Enteignung von Unternehmen, die mehr als 3.000 Wohneinheiten im Bestand haben, geht weiter. Nach wie vor besteht keine Einigkeit über die Bewertung der Wohnungen, die übernommen werden sollen. Dabei spielt die Höhe der Entschädigung am Ende aber eine entscheidende Rolle bei der Frage, ob der enteignete Wohnraum überhaupt zu einer deutlich günstigeren Miete als bislang angeboten werden kann.

„Abgesehen von den noch ungeklärten Fragen über die Höhe der Entschädigung, ihrer Finanzierbarkeit und die Auswirkungen auf die Miethöhen der enteigneten Wohnungen ist eines ganz klar: Die Entscheidung für eine Enteignung würde den Wohnungsneubau in Berlin auf Jahre hinaus zum Erliegen bringen – selbst wenn die Konjunktur wieder anzieht. Welches Unternehmen sollte in Berlin noch Wohnungen bauen, wenn anschließend die Enteignung wartet, weil eine willkürlich gesetzte Grenze für eine als zulässig erachtete Anzahl an Wohnungen überschritten wird? Welcher Investor würde in einem so bedrohlichen und unkalkulierbaren politischen Umfeld noch in Wohnraum investieren, wenn an anderen wachsenden Standorten verlässlichere Verhältnisse herrschen? Tausende von Menschen, die jedes Jahr zusätzlich nach Berlin kommen, werden so kein Dach über dem Kopf finden und den Druck auf die übrigen Mieten weiter verstärken“, mahnt Susanne Klabe, Geschäftsführerin des BFW Landesverbandes Berlin/Brandenburg, an.

Eine Enteignung würde demnach aus zwei Gründen kaum zur angestrebten Entlastung auf dem angespannten Wohnungsmarkt beitragen. Zum einen gibt das Land eine erhebliche Menge Geld aus, um Wohnungen zu übernehmen, die zum Teil aber noch saniert werden sollen oder energetisch modernisiert werden müssen, um die Klimaziele zu erreichen. Damit werden im Anschluss an die Enteignung weitere Zuschüsse notwendig. Diese Mittel stehen damit nicht für andere Projekte zur Verfügung und werden zu Engpässen an neuralgischen Punkten führen.

Zum anderen ist trotz der erheblichen Investition noch nicht ein einziger Quadratmeter zusätzlicher Wohnfläche fertiggestellt worden. Die Anzahl verfügbarer Wohnungen bleibt also gleich, und darüber hinaus fehlen die Haushaltsmittel, mit denen der Wohnungsneubau angekurbelt werden könnte. Zwar soll nun das Budget für den sozialen Wohnungsbau auf bis zu 1,5 Milliarden Euro verdoppelt werden. Die Summe, die das Land Berlin für die Enteignung und deren Folgen aufbringen müsste, ist dabei aber um ein Vielfaches größer ‒ Geld, das zur Schaffung einer erheblichen Anzahl an neuen, bezahlbaren Wohnungen und damit zur Linderung des Wohnungsmangels eingesetzt werden könnte. Dies würde dem Anstieg aller Mieten entgegenwirken und damit auch allen Berlinerinnen und Berlinern zugutekommen und nicht nur vermeintlich denjenigen, die zufällig in einer enteigneten Wohnung leben.

„Sosehr wir den Wunsch der Mieterinnen und Mieter nach bezahlbarem Wohnraum verstehen und respektieren, ist es nicht möglich, diesen durch die Enteignung von Wohnungen Realität werden zu lassen. Vielmehr drängen wir darauf, die langfristige Perspektive einzunehmen und gemeinsam mit den Experten für das Bauen nach Wegen zu suchen, schneller mehr Wohnungen für jedes Einkommen fertigzustellen“, sagt Susanne Klabe. Und führt weiter aus: „Die finanziellen Mittel der Stadt sind begrenzt, es bedarf einer vorausschauenden Planung, wenn mit diesem Geld die größtmögliche Menge an zusätzlichem neuen Wohnraum geschaffen werden soll.“

„Wir freuen uns, mit Christian Gaebler einen Senator als Ansprechpartner zu bekommen, der sich als ehemaliger Staatssekretär für Bauen und Wohnen mit der Materie wirklich gut auskennt. Er steckt voll im Thema und wird keine lange Anlaufphase brauchen. Wir gratulieren ihm herzlich zu seinem neuen Amt und freuen uns auf einen produktiven und konstruktiven Austausch. Der BFW steht Senator Gaebler gern mit seiner Kompetenz und Erfahrung zur Seite“, sagt Susanne Klabe, Geschäftsführerin des BFW Landesverbands Berlin/Brandenburg.

Tatsächlich warten auf den neuen Senat eine Reihe von Herausforderungen, die es zu meistern gilt. So gingen zuletzt die Baugenehmigungszahlen in Berlin weiter zurück. Es ist bereits absehbar, dass in den kommenden Monaten und Jahren deutlich weniger Wohnungen pro Jahr fertiggestellt werden, als veranschlagt – vor allem aber viel weniger als benötigt. Ein Grund dafür sind die zahlreichen Auflagen und zum Teil sich widersprechende Regelwerke, die den Baubeginn in Berlin häufig um Jahre hinauszögern und mit immer neuen Anforderungen Bauen teuer machen. Ein Umstand, der schon in der vergangenen Legislaturperiode erkannt, aber bislang nicht aufgelöst wurde.

„Im Landes- und Bundesrecht hat man sich ein umfangreiches Regelwerk gegönnt, das den Planungs- und Genehmigungsprozess lang und den Wohnungsneubau teuer macht. Die hohen Zinsen tun ein Übriges. Das im Koalitionsvertrag versprochene ,Schneller-Bauen-Gesetz‘ ist der richtige Ansatz, damit die Dinge vorangehen. Wir werden Vorschläge einbringen und erwarten, dass das Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen frühzeitig in diesen Prozess eingebunden wird. Die Umsetzung dieses Gesetzes muss jetzt auf der Prioritätenliste ganz nach oben. Wenn man schnelle, schlanke Verfahren und weniger Auflagen hat, wird man irgendwann vielleicht auch entsprechend zügiger und preiswerter bauen können“, führt Klabe weiter aus.

Auch im Bereich Mieten und Wohnen gibt es einige dicke Bretter zu bohren. Zum einen könnten die auf Bundes- und EU-Ebene diskutierten neuen Regelungen zur Energieeffizienz und Nachhaltigkeit bei Mietshäusern eine Reihe von Sanierungsmaßnahmen notwendig machen, die in der Summe Mieter, Vermieter und Wohnungsunternehmen vor unlösbare Herausforderungen stellen. Hier sind lokale Maßnahmen und Förderprogramme gefragt, um die finanziellen Belastungen abzufedern.

Damit Berlin die gesteckten Klimaschutzziele erreichen kann, muss auch ein Umdenken im Milieuschutz stattfinden. Notwendig sind bezirksübergreifende, einheitliche Genehmigungsverfahren und -kriterien, um auch in den sozialen Erhaltungsgebieten zeitgemäße Wohn- und Gebäudestandards zu ermöglichen.

Darüber hinaus wird Berlin in diesem Frühjahr erstmals keinen neuen qualifizierten Mietspiegel erhalten. Schuld daran sind Verzögerungen im Vergabeverfahren. Um dennoch Rechtssicherheit und Transparenz bei den Mieten zu gewährleisten, muss der neue Senat handeln und einen einfachen Mietspiegel für den Übergang erstellen.

Es wird also dringend Zeit, sich an einen Tisch zu setzen und miteinander Konzepte zu entwickeln, mit denen sich die Herausforderungen in der Stadt meistern lassen. Eine Aufgabe, zu der sich der BFW in Zusammenarbeit mit dem neuen Senator für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen gern bereit erklärt.

„Für uns ist das Bündnis für Wohnen ein Erfolgsmodell. In den letzten Jahren konnten wir hier die Weichen stellen für den Bau von Tausenden Wohnungen und Gewerberäumen und dabei die Bedürfnisse der Städte und Gemeinden immer fest im Blick behalten“, erläutert Christopher Weiß, geschäftsführender Vorstand des BFW Landesverband Berlin/Brandenburg. Und führt weiter aus: „Natürlich hatten wir auch Glück mit den Rahmenbedingungen, die sich durch die Krisen im letzten Jahr leider deutlich verschlechtert haben. Aber ich bin mir sicher, dass wir gemeinsam eine für alle funktionierende Lösung finden können.“

Akteure im Bündnis für Wohnen

Das Bündnis ist eine Plattform, die ins Leben gerufen wurde, um alle Akteure, die man benötigt, um erfolgreich neuen und bedarfsgerechten Wohnraum zu schaffen, an einen Tisch zu bringen. Seit 2017 sitzen dort der Bauindustrieverband Ost, der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V., BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Landesverband Berlin-Brandenburg e. V., Haus und Grund Brandenburg e. V., die Brandenburgische Architektenkammer, die Fachgemeinschaft Bau, das Städteforum Brandenburg, der Städte- und Gemeindebund Brandenburg und die Industrie- und Handelskammer Potsdam zusammen und erarbeiten gemeinsam Konzepte, um ausreichend Wohnraum in Brandenburg sicherzustellen. Dazu gehört nicht nur die Schaffung von Neubauprojekten, sondern neben Erhalt und Instandhaltung auch die Modernisierung von vorhandener Bausubstanz, um sie fit für eine energieeffiziente und nachhaltige Zukunft zu machen.

Eigens dafür wurden im Land verschiedene Förderprogramme aufgelegt, die sich als Instrument bislang bewährt und zu einer verstärkten Bauaktivität geführt haben. Am 30. März wurde nun in einer Sonderleitungsrunde, die im Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung stattfand, eine Zwischenbilanz gezogen und über das weitere Arbeitsprogramm für die Bündnispartner gesprochen. Im Fokus stehen dabei vor allem die praxisgerechte Umsetzung von Nachhaltigkeitsaspekten im Gebäudesektor, die Optimierung von Bauplanungs- und -genehmigungsverfahren sowie der Ausbau der digitalen Infrastruktur, um zukunftsfähiges Wohnen im ganzen Landesgebiet zu fördern.

Für den BFW war die Sonderleitungsrunde eine Gelegenheit, noch einmal zu betonen, dass die veränderte Situation bei den Energie- und Materialkosten natürlich eine Herausforderung darstellt. Gleichzeitig hat sich das Bündnis als Plattform bewährt und verdient es, weitergeführt zu werden.

Das Ergebnis der Wiederholungswahl in Berlin steht fest, und für die Mitglieder des BFW „Die Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus fand unter denkbar schwierigen Vorzeichen statt. Und das sowohl politisch als auch wirtschaftlich. Jetzt brauchen wir eine schnelle Regierungsbildung. Wir müssen endlich Rahmenbedingungen schaffen, damit jeder in der Stadt ein Dach über dem Kopf bekommt, der eine Wohnung sucht, die zu seinem Einkommen passt. Höchste Zeit, die Ärmel hochzukrempeln. Die Mitglieder des BFW waren und sind bereit, ihren Teil beizutragen, so viel ist sicher“, sagt Susanne Klabe, Geschäftsführerin des BFW Landesverbandes Berlin/Brandenburg.

Tatsächlich hatten die Mitglieder des BFW bereits in der Vergangenheit klar bekundet, dass sie bereit sind, das mit dem vergangenen Senat geschlossene Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen mit Leben zu füllen. Doch aufgrund der politischen Lage verzögerte sich die Umsetzung vonseiten des Senats.

Angesichts der gerade veröffentlichten Studie von bulwiengesa im Auftrag des BFW wird aber einmal mehr deutlich, wie wichtig ein Miteinander von Politik und Wirtschaft ist, wenn es im Wohnungsbau vorangehen soll. Die Untersuchung hatte gezeigt, dass die Bearbeitungszeiten von Bebauungsplänen in der Hauptstadt im Durchschnitt bei zehn Jahren liegen, teilweise sogar weit darüber. Ein Umstand, der den Neubau ausgesprochen unattraktiv macht – werden durch die langen Zeiten doch hohe Kapitalbeträge über Jahre gebunden, ohne Erträge zu erzielen. Die Unternehmen tragen während dieser Zeit das volle wirtschaftliche Risiko.

Gleichzeitig lassen die Mitglieder des BFW Landesverbandes Berlin/Brandenburg keinen Zweifel daran aufkommen, dass sie zum Bündnis stehen.

„Wir sind uns unserer Verantwortung der Stadt gegenüber bewusst“, erklärt auch Christopher Weiß, Vorsitzender des Landesverbandes, und erklärt weiter: „Unter normalen Umständen werden gut 50 % aller in Berlin pro Jahr fertiggestellten Wohnungen von Unternehmen gebaut, die Mitglied im BFW sind. Darüber hinaus verwalten sie rund 210.000 Wohnungen. Wir sind eng mit dieser Stadt verbunden und freuen uns darauf, hier Dinge gemeinsam mit dem neuen Senat in Bewegung zu bringen. Aufgrund der aktuell sehr schwierigen Rahmenbedingungen ist dafür aber ein intensiver Austausch und ambitioniertes, lösungsorientiertes Handeln der Politik notwendig.“

„Angesichts dieser Zahlen ist es doch kein Wunder, dass nicht nur unsere Mitgliedsunternehmen, sondern auch die ganz großen wie beispielsweise Vonovia von Neubauprojekten absehen ‒ zu groß ist das wirtschaftliche Risiko durch ewige Wartezeiten in einem schwierigen wirtschaftlichen Gesamtumfeld“, erläutert Susanne Klabe, die Geschäftsführerin des BFW Landesverbandes. „Es sind in Berlin nicht nur die hohen Zinsen und die Baukosten. Wir machen bei unseren Immobilienentwicklern einen deutlichen Trend aus, neue Projekte lieber in Brandenburg zu planen als in Berlin. Politik und Verwaltung sind hier schneller und lösungsorientierter aufgestellt!“ Insgesamt ist das Berliner Planungs- und Genehmigungsverfahren ein echter Standortnachteil gegenüber anderen Bundesländern. Hinzu kommen Enteignungsdiskussionen und die allgemeine Kostenentwicklung. Nicht nur die explodierenden Grundstückskosten in Berlin machen es schwer, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, und lassen das wirtschaftliche Risiko insbesondere für kleine und mittlere Immobilienentwickler drastisch steigen. „Der Kauf eines Grundstücks bindet in Berlin sehr viel Kapital, das dann aktuell durchschnittlich zehn Jahre festliegt, ohne überhaupt zu wissen, ob das geplante und kalkulierte Projekt am Ende gebaut werden kann. Und dann erwartet das fertige Projekt möglicherweise die Enteignung“, erklärt Susanne Klabe. „Unsere Mitgliedsunternehmen haben eine Verantwortung ihren Mitarbeitenden gegenüber und können es sich in diesen Zeiten nicht leisten, eine Insolvenz zu riskieren, weil die Berliner Verwaltung zu lange braucht, um wirtschaftlich zu agieren!“

Die aktuelle Studie von bulwiengesa zeigt deutlich, warum der Bau neuer Wohnflächen in Berlin mehr und mehr zum Erliegen kommt. Bei genauerer Betrachtung ist sehr gut erkennbar, dass die Bearbeitungszeiten von Bezirk zu Bezirk sehr stark schwanken, was das berlinweite Potenzial erkennen lässt. Während in Pankow die Bearbeitungszeit für die im vergangenen Jahr festgesetzten Bebauungspläne durchschnittlich 89 Monate beträgt, sind es in Neukölln 148 Monate und damit über 12 Jahre. Die Ergebnisse der Studie sind auf der Website des BFW Landesverbandes Berlin/Brandenburg unter www.bfwberlin.de einzusehen.

 „Bauen ist heutzutage viel mehr als das Planen und Errichten von Häusern. Und auch bei der Bewirtschaftung, Modernisierung und Optimierung von bestehenden Gebäuden gewinnt die Berücksichtigung ökologisch und sozial nachhaltiger Aspekte zunehmend an Bedeutung. Es gibt eine Vielzahl von Anforderungen, mit denen sich die Unternehmen konfrontiert sehen. Und glücklicherweise nehmen die Mitglieder des BFW diese Herausforderungen nicht nur ernst, sie suchen sogar gemeinsam nach der optimalen Lösung“, erklärt Luana Cortis, Leiterin des Arbeitskreises Nachhaltigkeit im BFW und geschäftsführende Gesellschafterin der KVL Projektentwicklung Plus.

Unbestritten bleibt, dass auf lange Sicht vor allem die Bestandsimmobilien einen entscheidenden Einfluss auf die CO2-Bilanz der Branche haben werden. Der Bereich Neubau, vor allem mit Sicht auf die bislang niedrigen Fertigstellungszahlen, hat nur geringe Bedeutung in diesem Bereich. 

Der Branche stehen in den nächsten Jahren großen Veränderungen bevor. Dazu zählt vor allem die Taxonomie zur Beurteilung nachhaltigen Wirtschaftens von Seiten der EU. Diese soll dafür sorgen, dass Finanzdienstleister und andere Marktteilnehmer bei ihren Strategien Nachhaltigkeitsthemen mitberücksichtigen. Bislang trifft dies allerdings nur Unternehmen einer bestimmten Größenordnung. Das wird sich voraussichtlich 2024 mit dem Inkrafttreten weiterer EU-Vorschriften ändern. Dann fallen allein in Deutschland bis zu 12.000 Unternehmen unter diese Bestimmungen und müssen ihre Taxonomiequoten offenlegen.

Nachhaltigkeit hört aber nicht beim Einsparen von Energie und CO2 auf, Nachhaltigkeit hat auch viele soziale Aspekte, denen sich die Branche bereits widmet, auch wenn der EU-Taxonomiekatalog mit sozialen Kriterien noch gar nicht vorliegt. Die ganze Spannweite von ESG (Environmental Social Governance) fließt längst in die Planung neuer Projekte ein.

Damit wird Bauen noch einmal deutlich anspruchsvoller und somit teurer. Ein Umstand, dessen sich die BFW-Mitglieder wohl bewusst sind. Durch gemeinsames Planen und Handeln wollen die betroffenen Unternehmen die Folgen, die sich natürlich auch in den Mieten niederschlagen müssen, abdämpfen und so für eine Vereinbarkeit von Nachhaltigkeit und Kosteneffizienz sorgen.

Mit dem Herzen dabei

Dass solche Themen mit entsprechender Voraussicht umsetzbar sind, zeigen Projekte wie das von KW Development umgesetzte Quartier in Beelitz-Heilstätten. Hier wurde von Beginn an nicht nur auf Umweltverträglichkeit geachtet, sondern vor allem auch sozial nachhaltig geplant. Kitas und Schulen mischen sich hier mit Einrichtungen für betreutes Wohnen und Arbeitsmöglichkeiten in Laufweite der Wohnung. Gleichzeitig ergänzt sich hier exklusiver Wohnraum mit gefördertem, so dass eine soziale Mischung entsteht, die dem Kiez auch in Zukunft guttun wird.

Ähnlich verhält es sich mit dem Food Campus Berlin, der von der Artprojekt Real Estate GmbH geplant und umgesetzt wird. Auf 40.000 m² Geschossfläche entsteht ein Innovations- und Branchenzentrum für die Zukunft der Ernährung und Planetary Health mit Büroflächen, teils gläserner Produktion, Laboren, R&D-Abteilungen sowie Versuchsküchen, ergänzt durch Community-Areas und eine Kantine nach neuesten Innovations- und Ernährungsstandards. Für das Gebäude wird die LEED-Platin-Zertifizierung angestrebt. Damit einhergehend werden Installationen für regenerative Energiegewinnung wie z. B. über 150 Erdwärme-Sonden realisiert.

Aktiv Mitgestalten

Für den BFW Landesverband Berlin/Brandenburg und seine Mitglieder ist vor allem eines wichtig: Mitgestalten und nicht nur zusehen. „Wer mit Immobilien zu tun hat, lernt sehr schnell, an die Zukunft zu denken“, erklärt Susanne Klabe, Geschäftsführerin des BFW Landesverbandes und führt weiter aus: „Häuser amortisieren sich nicht von heute auf morgen. Es dauert Jahre, bis aus einem Neubau oder einem sanierten Haus ein Investitionsobjekt wird. Die Zukunft mitzugestalten, heute schon zu verstehen, welchen Bedarf es morgen geben wird und die existierenden Bestände nachhaltig verwalten, dass alles sind selbstverständliche Themen für unsere Mitglieder.“