In Deutschland wurden im vergangenen Jahr 229,5 Milliarden Euro in private und gewerbliche Immobilien investiert. Das sind 99,9 Milliarden Euro oder 30,3 Prozent weniger als in 2022. Im zweiten Halbjahr vergangenen Jahres stabilisierten sich die Investitionen in Immobilien jedoch. Zu diesem Ergebnis kommt eine Hochrechnung des Immobilienverband Deutschland (IVD) auf Grundlage der Daten des Bundesministeriums für Finanzen zum Grunderwerbssteueraufkommen.

„Der Rückgang des Transaktionsvolumens scheint gestoppt, eine Trendwende bei Investitionen in Immobilien ist absehbar“, sagt IVD-Präsident Dirk Wohltorf. Nach dem 30-prozentigen Einbruch des Transaktionsvolumens, der sowohl auf die rückläufigen Transaktionszahlen als auch auf die sinkenden Preise zurückzuführen sei, rechnet er im Laufe des Jahres mit einer leichten Belebung der Immobilienmärkte. „Noch hält die Europäische Zentralbank die Leitzinsen hoch, im Jahresverlauf erwarten wir leichte Zinssenkungen, die die potenziellen Käufer zurück in den Markt holen.  Junge Familien interessieren sich wieder vermehrt für Kaufimmobilien, weil sie aufgrund der steigenden Mieten keine langfristige Perspektive für sich in einer Mietwohnung sehen.  „Was es jetzt braucht, sind Impulse, die Kaufinteressenten bei der wichtigsten Investition ihres Lebens Mut machen. So sollte der Staat auf die Belastung von Käufern durch die Grunderwerbsteuer verzichten, wenn sie die Immobilie zur Selbstnutzung erwerben. Bis zu 6,5 Prozent „Strafsteuer“ für die wichtigste Säule der Altersversorgung ist einfach nicht zeitgemäß und muss abgeschafft werden.“

Rheinland-Pfalz und das Saarland legen gegen den Trend zu

Nach Bundesländern betrachtet, ist das Transaktionsvolumen besonders dort rückläufig, wo es 2022 überdurchschnittlich gestiegen war: in den mittel- und ostdeutschen Bundesländern. Gegen den Trend verzeichnen im vergangenen Jahr Rheinland-Pfalz und das Saarland Zuwächse.

Zur Ermittlungsmethode

Das Immobilientransaktionsvolumen beziehungsweise der Immobilienumsatz umfasst sämtliche private und gewerbliche Immobilientransaktionen, für die Grunderwerbsteuer zu entrichten sind. Da die überwiegende Zahl der Transaktionen – mit Ausnahme der Fälle, bei denen Erbschafts- und Schenkungssteuer anfallen sowie Share-Deals – dieser besonderen Umsatzsteuer unterliegen, ist diese Statistik ein probates Mittel, die jährlichen Immobilienumsätze zu erfassen. 

Dazu sagt Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverbands Deutschland IVD:
„Angesichts des anhaltenden Niedergangs der Baugenehmigungen mahne ich einen entschiedenen Kampf gegen die Krise im Wohnungsbau an. Jede Wohnung, deren Bau heute nicht beantragt wird, steht in Zukunft nicht zur Verfügung.

Um den Kampf gegen die Wohnungsbaukrise nicht zu verlieren, müssen die politischen Entscheider in Berlin und in den Bundesländern endlich an einem Strang und in dieselbe Richtung ziehen. Wenn Finanzminister Lindner vor dem Brandenburger Tor Erleichterungen für die Landwirtschaft bei den gesetzlichen Auflagen anbietet, dann frage ich mich: Wann kommt der Bürokratieabbau für die Immobilienwirtschaft?"

Mit einem gleichermaßen eindringlichen Appell wendet sich Wohltorf an die unionsgeführten Bundesländer, ihren vorrangig machtpolitisch motivierten Widerstand gegen das Wachstumschancengesetz aufzugeben. „Die beim Wohnungsgipfel im Kanzleramt am 25. September angekündigte Erhöhung der degressiven Afa wäre ein echter Bau- und Konjunktur-Booster. Diese Maßnahme, die im Wachstumschancengesetz beinhaltet ist, im Vermittlungsausschuss scheitern zu lassen, wäre unverantwortlich. Die CDU-geführten Länder sollten jetzt aufhören zu taktieren und daran mitwirken, den Wohnungsbau wieder anzukurbeln. Sie würden damit allen nutzen, die auf dem Bau ihren Lebensunterhalt verdienen, und denjenigen, die eine bezahlbare Wohnung suchen“, so der IVD-Präsident.

Dazu sagt Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverband Deutschland IVD: „Mit der Reduzierung der Grunderwerbsteuer wird Thüringen zum Pionier im Kampf gegen die Wohnungsbau- und Eigentumskrise. Die anderen 14 Bundesländer, die seit 2006, dem Jahr der Föderalismusreform, insgesamt 29 Mal die Grunderwerbsteuer erhöht haben, sollten es Thüringen schnellstmöglich gleichtun und sich nicht weiter hinter dem Vorwand der angeblich nicht verkraftbaren Steuermindereinnahmen verstecken. Denn es wird sich zeigen, dass mit dem abgesenkten Grunderwerbsteuersatz die Zahl der Transaktionen deutlich ansteigen und damit die befürchteten Einnahmeausfälle ausgeglichen, möglicherweise sogar überkompensiert werden. Insofern hätte Thüringen durchaus mutiger sein müssen und den Steuersatz stärker absenken sollen.“ 

In Zeiten der rapide gestiegenen Zinsen, die den Eigentumserwerb inklusive der häufig erforderlichen energetischen Sanierung deutlich erschweren, solle man die Grunderwerbsteuer viel stärker reduzieren, fordert Wohltorf. Auch ließen sich beispielsweise finanzielle Möglichkeiten schaffen für niederschwellige Sanierungsmaßnahmen direkt nach dem Kauf einer Bestandsimmobilie, wenn man eine Klimakomponente bei der Grunderwerbsteuerschuld berücksichtigen und gegenrechnen  könnte, so der IVD-Präsident.

Dazu sagt der Präsident des Immobilienverband Deutschland IVD, Dirk Wohltorf:

„Die meisten Heizungen, die ab 2024 neu eingebaut werden, werden Wärmepumpen sein. Davon ist aktuell auszugehen, auch wenn das GEG grundsätzlich auch andere Technologien wie die Fernwärme zulässt, um das sogenannte 65 Prozent-Erneuerbare-Energien-Ziel zu erreichen. Ob sich die Umstellung auf die Wärmepumpe technisch so einfach vollziehen lässt, ist sehr fraglich. Denn diejenigen Fachkräfte, die sich mit Heizungssystemen auskennen, sind in der auf Öl- oder Gasheizungen geschult. Das haben sie gelernt und lehren sie dem Nachwuchs. Die Wärmepumpe ist aber eine völlig andere Technologie, die bisher in den Ausbildungsbetrieben kaum vorgekommen ist. Statt eine dringend notwendige Ausbildungs- und Qualifizierungsoffensive zu starten, werden nun die Mittel für das BAW gestrichen. Das ist unfassbar.

Ohne die entsprechenden Fachkräfte lässt sich das Gebäudeenergiegesetz nicht umsetzen. In einem Werbevideo zu dem Förderprogramm sagt die Bundesregierung zurecht: „Mit jeder Qualifizierung kommt Deutschland der Wärme- und Energiewende ein Stück näher.“ Mit der Streichung der Förderprogramme entfernt sich die Bundesregierung wieder von der Wärme- und Energiewende, auch wenn sie mit dem lang umstrittenen Gebäudeenergiegesetz etwas anderes verfolgt. Dass nun auch die Förderung privater Haushalte bei der Energieberatung gestrichen werden soll, ist ein Skandal. So geht das nicht. Die Bundesregierung spart am falschen Ende.“

Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverband Deutschland IVD, zu dieser Entwicklung:

„Seit Sommer 2022 gehen die Baugenehmigungen dramatisch zurück. Über ein Jahr lang gab es in keinem einzigen Monat mehr irgendein Erholungssignal. Mit jeder Wohnung, deren Bau nicht beantragt und genehmigt wird, steigen die Mieten weiter.“

Um den Wohnungsbau wieder anzukurbeln, muss vor allem die Zinsbelastung für Investoren dringend gesenkt werden, sagt IVD-Präsident Wohltorf. Zinsverbilligte Darlehen müssten aber nicht unbedingt aus Steuermitteln aufgebracht werden. Nach dem Vorbild der einstigen „Berlin-Darlehen“ (§§ 16 und 17 BerlinFG) könnte der Staat „Deutschland-Darlehen“ für den Wohnungsbau einführen und als Anreiz Darlehnsgebern eine Steuerermäßigung gewähren. Bauherren kämen auf diese Weise leichter und günstiger an langfristige Kredite. „Eine Win-Win-Situation für Darlehnsgeber, Darlehnsnehmer und den Staat – also alle Beteiligten“, so Wohltorf.

• Stabile Büromieten, wachsender Leerstand auf Büroflächen
• Der Trend geht zum ESG-konformen Büro
• Verändertes Kaufverhalten wirkt sich auf Einzelhandelsmieten aus

Die Anforderungen an Büros und Läden verändern sich stark. Bestimmende Faktoren sind das herausfordernde Marktumfeld, veränderte Nutzerbedürfnisse und die Rolle, die Immobilien in unserer Umwelt einnehmen. Der jetzt veröffentlichte Gewerbe-Preisspiegel des Immobilienverband Deutschland (IVD) zeigt ein hoch dynamisches Bild der Märkte.

„Viele Unternehmen halten sich bei der Anmietung von Büroflächen zurück, da verstärkt hybrid und zuhause gearbeitet wird. Auch die Konjunkturerwartung lässt Unternehmen vorsichtig werden“, sagt IVD-Präsident Dirk Wohltorf. „Einzelhändler kämpfen damit, dass sich die Kaufkraft vom stationären auf das digitale Geschäft verlagert.“

Mieten für Büros stabil
Die Mieten für Büroflächen sind in 2023 bislang recht stabil geblieben. Für Büros mit mittlerem Nutzwert stiegen sie sogar leicht um 1,1 Prozent an. Mieten für Büros, die einen guten Nutzwert aufweisen, stagnierten. Im Vergleich zum Jahr 2000 liegen die Mieten inflationsbereinigt bis zu 17 Prozent niedriger. Während Mieten für moderne Objekte in Top-Lagen stabil sind, sinken die Mieten für Büroimmobilien in Randlagen mit älteren energetischen Standards.

Wachsender Leerstand auf Büroflächen

Der Leerstand bei Büroflächen in den Top-7-Städten steigt. So waren in Berlin im dritten Quartal 2023 rund 4,57 Prozent der Flächen frei (Q3/2022: 3,47 Prozent), in Hamburg 3,87 Prozent (Q3/2022: 3,60 Prozent), in München 5,23 Prozent (Q3/ 2022: 4,43 Prozent) und in Frankfurt am Main 8,88 Prozent (Q3/2022: 8,17 Prozent).

„Mit steigendem Leerstand wächst die Chance, Bürofläche zu Wohnraum umzunutzen“, stellt IVD-Präsident Dirk Wohltorf fest. „Auch wenn sich nur wenige Büroimmobilien für eine Umnutzung eignen, ist es dennoch ratsam, die Potenziale zu prüfen. In den nächsten beiden Jahren können Eigentümer und Investoren zusätzliche Förderung erhalten, um leerstehende Büros durch klimafreundlichen Umbau in Wohnungen umzuwandeln. Wichtig ist, dass die Politik die Sonder-AfA unbedingt auch bei Aufstockung, Dachgeschossausbau oder Umnutzung im Immobilienbestand gewährt. Jede Wohnung zählt. Egal, wie sie gebaut wird.“

ESG-konforme Büros bevorzugt

Unternehmen und Banken legen verstärkt Wert auf die ESG-Konformität von Büros. Büroimmobilien mit guten ESG-Werten erleben eine Wertsteigerung und lassen höhere Mieteinnahmen erwarten. Mieter können von geringeren Betriebs- und Energiekosten profitieren.

Sinkende Grundstückspreise

Erstmals seit vielen Jahren sind die Grundstückspreise für Gewerbeimmobilien gesunken. Sie gingen um etwa 0,6 Prozent deutschlandweit zurück. Betrachtet man die Entwicklung seit dem Jahr 2000, liegen die Preise inflationsbereinigt heute nur rund 11 Prozent bei guter und 15 Prozent bei mittlerer Lage höher. Die schlechten Investitionsbedingungen lassen erahnen, dass die Grundstückspreise weiter fallen werden.

Mieten im Einzelhandel sinken

Der Rückgang bei den Mieten im Einzelhandel setzte sich dieses Jahr fort. Während die Ladenmieten in Berlin in 1-a-Lagen in Geschäftskernen um 19 Prozent zulegen, gehen die Mieten deutschlandweit um minus 3,2 Prozent sowohl bei kleinen als auch bei großen Ladenflächen zurück. Noch stärker sinken die Mieten in 1-a-Lagen der Zentren von Großstädten sowie Mittelstädten. Dort gab es deutschlandweit einen Rückgang von 3,0 Prozent bei großen Ladengeschäften und von 4,9 Prozent bei kleinen Läden.

Den jährlichen Gewerbe-Preisspiegel entwickelt der IVD auf der Basis umfangreicher Daten aus zahlreichen IVD-Mitgliedsunternehmen, die die Märkte flächendeckend beobachten. Nähere Infos und Bestellmöglichkeit:

https://ivd-shop.com/…

„Bund, Länder und Kommunen sollten aufhören, sich gegenseitig die Schuld für die Krise zuzuschieben. Jeder muss Verantwortung für die Reanimierung des Wohnungsbaus übernehmen. Das heißt, der Bund muss für auskömmliche Förderung sorgen, die Ländern müssen sich bei der Grunderwerbsteuer bewegen und die Kommunen ihre Behörden mit Kompetenz und Personal ausstatten, um den Baugenehmigungen nicht weiter im Weg zu stehen“, so Wohltorf.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wurden im August 2023 19.300 neue Wohnungen genehmigt, 31,6 Prozent weniger als im Vorjahresmonat. Dabei sind die Baugenehmigungen für alle Gebäudearten rückläufig, besonders bei den Ein- und Zweifamilienhäusern.

„Ich möchte anerkennen, dass die Politik den Ernst der Lage erkannt hat und um machbare Lösungen ringt. Das Maßnahmenpaket könnte ein Anfang für ein Sofortmanagement der Wohnungsbau-Krise sein, damit sich diese nicht weiter zu einem konjunkturellen und gesellschaftlichen Flächenbrand ausweitet. Deswegen muss jetzt Tempo aufgenommen werden. Jede Wohnung, die neu gebaut wird, ist nicht nur ein Beitrag für mehr Wohnraum, sondern für die Gesamtkonjunktur.

Die angekündigte Anhebung der Einkommensgrenzen beim Wohneigentums-Förderprogramm für Familien ist hilfreich. Um eine Trendwende bei den Baugenehmigungen von Ein- und Zweifamilienhäusern zu bewirken, reicht diese Anhebung aber bei weitem noch nicht aus. Stattdessen muss das große Potenzial der Grunderwerbsteuer als wohnungsbau- und klimapolitisches Instrument genutzt werden. Bei der Grunderwerbsteuer muss nun endlich das Kompetenz-Pingpong zwischen Bund und Ländern aufhören. Den Länderfinanzministern muss klar sein, dass bei einem weiteren Einbruch der Neubau- und Transaktionszahlen das Grunderwerbsteueraufkommen weit stärker sinken wird als durch eine Reduzierung der Grunderwerbsteuersätze oder der Gewährung von Freibeträgen. Mit einer Klimakomponente bei der Grunderwerbsteuer, die reduziert wird, wenn niedrigschwellige energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, hätte man sogar einen energiepolitischen Hebel.

Für seine Ankündigung, verpflichtende Sanierungen durch die geplante Europäische Gebäuderichtlinie auszuschließen, hat der Bundeskanzler die volle Rückendeckung der Immobilienwirtschaft. Sonst käme nach Beschluss des Gebäudeenergiegesetzes der eigentliche Kostenhammer für Immobilieneigentümer durch die europäische Hintertür.“

Dirk Wohltorf, Präsident des Immobilienverbands Deutschland IVD, warnt voll Sorge:

„Aus der Krise am Bau ist eine Wohn-Krise geworden, die Millionen Menschen immer deutlicher spüren. Der Bündnistag auf Einladung des Bundeskanzlers am nächsten Montag, 25. September, muss den Befreiungsschlag für den Wohnungsbau bringen. Jetzt ist die letzte Chance, das Ruder herum zu reißen. Die angekündigte degressive Abschreibung für Abnutzung (AfA) im Wohnungsbau ist ein erster Schritt in die richtige Richtung. Selbstnutzern, die nichts von der degressiven AfA haben, muss mit der steuerlichen Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen unter die Arme gegriffen werden. Auch eigenkapitalersetzende Bürgschaften helfen, die Trendwende im Wohnungsbau zu meistern. Eine besser KfW-Förderung für den Immobilienbestand, wie sie von Bauministerin Klara Geywitz vorgeschlagen wird, muss jetzt konkretisiert werden. Von den Bundesländern erwarte ich, dass diese den ihnen möglichen Beitrag zum Kampf gegen die Wohn-Krise leisten und auf die Grunderwerbsteuer für selbstgenutztes Wohneigentum verzichten."