Die Neubewertung der Schwarmstädte ist abgeschlossen

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Steigende Preise zeigen Knappheiten an. Allerdings steigen Neubaumieten auch durch Baurechtsverschärfung und Kaufpreise auch durch sinkende Zinsen. Der zuverlässigste Knappheitsindikator ist daher die inserierte Miete bestehender Wohnungen.

Regionale Mieten drifteten auseinander


Tatsächlich zeigte sich die Kleiderordnung der Angebotsmieten (ohne Neubau) vor Beginn der Schwarmwanderungen um die Jahre 2007/2008 als recht stabil: Die heutigen Schwarmstädte waren im 1. Quartal 2006 gut 10% und die kreisfreien Städte etwa 5% teurer als der Bundesdurchschnitt, Landkreise dagegen waren 3% preiswerter (s. Abb.). Mit Beginn der Schwarmwanderungen drifteten die regionalen Mietpreise auseinander. Dieser Prozess erreichte im 3. Quartal 2018 seinen Höhepunkt. Hier waren die Schwarmstädte fast 30% und die kreisfreien Städte 15% teurer als der Bundesdurchschnitt, Landkreise dagegen rund 8% preiswerter (s. Abb.).

Regionale Mieten nähern sich wieder an

Seit Ende 2018 nähern sich die regionalen Mietpreise jedoch wieder an. Im 4. Quartal 2020 sind die Schwarmstädte nur noch 24% und die kreisfreien Städte 13% teurer als der Bundesdurchschnitt, Landkreise dafür auch nur noch 7% preiswerter.

Extrem verlief diese Neubewertung in Berlin: Vor den Schwarmwanderungen war die Stadt 15% preiswerter als der Bundesdurchschnitt, im Höhepunkt 27% teurer, aber mittlerweile nur noch 13%. Der Mietendeckel (ab Februar 2020) mag diesen Rückgang verstärkt haben, der Trendbruch erfolgte jedoch schon 6 Quartale zuvor!

Wanderungsstatistiken zeigen vergleichbares Muster

Die Entwicklungen der Mieten finden sich spiegelbildlich in den Wanderungsstatistiken: So erleben die Schwarmstädte seit einigen Jahren immer weniger Zulauf aus ländlichen Regionen, die Binnenwanderung zielt jetzt mehr auf deren Umland oder auf Ausweichstädte. Auf der anderen Seite gibt es immer mehr ländliche Regionen mit abflauender Abwanderung. Diese Trendumbrüche dürften auch durch Corona gestützt werden. Offen bleibt, in welchem Ausmaß Corona eine neue Auslandszuwanderung bewirkt. Profitieren könnten dann wieder die Städte.

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