Immobilien-Umfrage 2023: Investoren wollen Portfolio-Allokation in Nordamerika und Asien mehr als verdoppeln

• Bei Neuinvestitionen soll der Allokations-Anteil des Heimatmarkts Deutschland um zwölf Prozentpunkte auf 57 Prozent sinken
• Parallel zur Internationalisierung schreitet auch Portfolio-Diversifizierung nach Nutzungsarten weiter voran
• Drei von vier Investoren messen Immobilien wichtige Rolle als Inflationsschutz zu
• Assetklasse Immobilie soll im Schnitt idealerweise mehr als ein Fünftel des gesamten Portfolios ausmachen

Bereits im zwölften Jahr hat Universal Investment institutionelle Investoren zu ihrem Anlageverhalten, ihren Erwartungen und aktuellen Markttrends an den Immobilienmärkten befragt. Die Auswertung fußt auf den Angaben von Institutionen mit einem verwalteten Vermögen von rund 55 Milliarden Euro aus dem August 2023. Dabei zeigt sich, dass sich der doppelte Diversifizierungstrend der letzten Jahre weiter verstärkt: Investoren suchen sowohl eine stärkere Streuung nach geografischen Zielmärkten als auch nach Nutzungsarten. Künftig wollen institutionelle Anleger im Schnitt etwa ihre Allokationen in Nordamerika und Asien mehr als verdoppeln. 

Heimatmarkt Deutschland trifft auf weiterwachsendes Interesse an Nordamerika und Asien

In den Bestandsportfolios der befragten Institutionellen befinden sich 69 Prozent der Immobilien in Deutschland, 23 Prozent im europäischen Ausland, 5 Prozent in Nordamerika und 3 Prozent in der Region Asien/Pazifik. Der Anteil künftiger Investitionen in Deutschland soll recht deutlich um 12 Prozentpunkte auf 57 Prozent sinken. Im europäischen Ausland wird im Schnitt mit 26 Prozent der zukünftigen Allokation gerechnet. Verhältnismäßig stark soll die Allokation dagegen künftig zugunsten Nordamerikas (9 Prozent) und Asien/Pazifik (8 Prozent) ausgebaut werden. Dagegen geht die Bedeutung der Schwellenländer unter den Umfrageteilnehmern wie in den Vorjahren weiter gegen Null.

„In einer der herausforderndsten Marktphasen der letzten Dekade bleiben Immobilien ein wichtiges Fundament der meisten institutionellen Portfolios. Dabei setzen sich allerdings strukturelle Verschiebungen fort und beschleunigen sich teilweise. Das außereuropäische Ausland gewinnt weiter an Gewicht – ein Megatrend, auf den sich Fondsinitiatoren und Investoren einstellen müssen. Die mit den in mehrerlei Hinsicht bunteren Portfolios einhergehende steigende Komplexität gilt es professionell zu managen, entweder mit dem Ausbau hauseigener oder dem gezielten Heranziehen externer Expertise. Dies betrifft Transaktionen, laufendes Asset Management wie auch Strukturierungs- und Steuerfragen“, erläutert Axel Vespermann, Head of Real Estate von Universal Investment. 

Büro bleibt zentral, Wohnen und Nischen legen deutlich zu

In der bestehenden Allokation ist auch in diesem Jahr wieder das Bürosegment mit 40 Prozent am beliebtesten, womit der durchschnittliche Anteil leicht unter dem Vorjahreswert von 2021 (41,4 Prozent) liegt. Auf die Nutzungsklasse Büro folgen der Einzelhandel (18 Prozent), Wohnen (16,3 Prozent), Logistik (13 Prozent), Sonstiges (10 Prozent) und Hotels (2 Prozent). Bei den Plänen für zukünftige Investitionen zeigen sich signifikante Verschiebungen zugunsten des Wohnsegments (+7,7 Prozentpunkte) und der sonstigen Segmente, wie z. B. Ärztehäuser oder industrielle Liegenschaften (+7 Prozentpunkte). Dies geht primär zu Lasten von Büroobjekten (-12 Prozentpunkte) und Einzelhandelsimmobilien (-4 Prozentpunkte). 

Cashflow im Fokus – Rendite-Erwartung steigt weiter auf 4,1 Prozent

Nach einer durchschnittlich erwarteten Rendite von 3,85 Prozent im Jahr 2022 fordern Institutionelle heute im Mittel bereits 4,1 Prozent. Für 61 Prozent der Umfrageteilnehmer ist dabei die laufende Cashflow-Rendite die wichtigste Kennzahl. 30 Prozent der Befragten priorisieren dagegen die unrealisierte Gesamtrendite z. B. nach BVI-Methode.

„Die mehrfachen Zinsanhebungen in den letzten zwölf Monaten sorgen für attraktiver werdende Alternativen im Vergleich zu Immobilienanlagen – etwa im Bereich der Anleihen. Entsprechend passen Investoren auch am Immobilienmarkt ihre Rendite-Erwartungen nach oben an. Das ist weitgehend schlichtweg eine Normalisierung nach den langen Niedrigzinsjahren. Die Asset-Klasse Immobilie wird diese neuerliche Konkurrenz mittelfristig gut wegstecken und weiter zentraler Portfolio-Baustein bleiben“, so Vespermann.  

Drei von vier Investoren schätzen Immobilien als Inflationsschutz

Die Befragung unterstreicht den wichtigen Status der Assetklasse Immobilie für institutionelle Investoren gleich in mehrfacher Hinsicht. So streben die Befragten durchschnittlich eine Portfolio-Allokation von 21 Prozent in Immobilien an. Speziell im aktuellen Marktumfeld mit den erhöhten Inflationsraten profitiert die Asset-Klasse zudem von ihrer weit verbreiteten Reputation als Hedge gegen inflationäre Wertverluste. Drei Viertel der Investoren messen Immobilien eine wichtige Rolle als Inflationsabsicherung für ihr Portfolio zu. 

ESG wird bereits großflächig implementiert – positive Auswirkung auf Immobilienwert, eher negative für Cashflow erwartet

Die Implementierung von ESG-Maßnahmen wirkt sich nach Meinung der institutionellen Anleger tendenziell positiv auf den Wert einer Immobilie, aber eher negativ auf den unmittelbar erzielbaren Cashflow aus. Lediglich 11 Prozent der Befragten prognostizieren hier einen positiven Einfluss. Die am häufigsten umgesetzte ESG-Maßnahmen sind die ESG-konforme Ausrichtung der Ankaufkriterien (50 Prozent) und der Beginn der Umstellung auf grüne Mietverträge (39 Prozent). Knapp 10 Prozent der Befragten geben an, die regulatorischen ESG-Vorgaben bereits vollständig implementiert zu haben. 

„Institutionelle Investoren beobachten die regulatorische Entwicklung hinsichtlich der ESG-Anforderungen genau. In den vergangenen Jahren wurden bei der Integration von ESG-Kriterien in verschiedenste Teile der Immobilien-Wertschöpfungskette schon große Fortschritte erzielt, doch wir sind noch lange nicht am Ziel hinsichtlich der praktischen Implementierung in der Breite. Die Wirtschaftlichkeit verschiedener Einzelmaßnahmen gerade im aktuellen Marktumfeld muss im Einzelfall geprüft werden – in Bezug auf den laufenden Cashflow wie die gesamte Wertentwicklung des Assets“, kommentiert Vespermann. 

Core ist King: Value-Add- und opportunistische Strategien abgeschlagen

Die Umfrage zielte auch auf den Risikoappetit der Investoren ab. Dabei gaben die Befragten im Durchschnitt an, knapp 60 Prozent ihrer Investments in die besonders sichere Risikoklasse Core allokieren zu wollen. Am zweitbeliebtesten ist Core+ mit 29 Prozent, gefolgt von Value-Add mit 8 Prozent und opportunistischen Strategien mit 4 Prozent. Diese Entwicklung passt zur stark nachgefragten laufenden Cashflow-Rendite.