Vom Eigenheim zur Rentenstrategie: Immobilien als Altersvorsorge in Düsseldorf

Hohe Mieten machen Eigentum im Alter zur Entlastung

Düsseldorf zählt zu den teuersten Wohnungsmärkten Nordrhein-Westfalens. Wie in den meisten deutschen Großstädten wohnt die Mehrheit der Haushalte zur Miete, und die Nachfrage in begehrten Lagen wie Oberkassel, Kaiserswerth oder Pempelfort hält das Mietniveau hoch. Für Ruheständler bedeutet das: Die Miete ist häufig die größte monatliche Fixkostenposition, und genau diese entfällt, wenn zum Renteneintritt eine abbezahlte Immobilie zur Verfügung steht.

Dass sich Wohneigentum langfristig auszahlt, zeigt eine empirica-Studie für die Landesbausparkassen: Nach der Auswertung auf Basis von Daten aus dem Jahr 2018 verfügten 50- bis 59-jährige Eigentümerhaushalte mit einem monatlichen Nettoeinkommen zwischen 1.700 und 2.300 Euro im Schnitt über rund 190.000 Euro Nettovermögen – gut das Fünffache vergleichbarer Mieterhaushalte. Als eine wesentliche Erklärung gilt der sogenannte Zwangssparen-Effekt: Kreditraten und Tilgung führen regelmäßig zum Vermögensaufbau, während freiwillige Sparpläne leichter ausgesetzt werden können.

Entscheidend ist die Tilgung bis zum Renteneintritt

Als verlässliche Altersvorsorge funktioniert eine Immobilie erst, wenn die Finanzierung spätestens zum Renteneintritt vollständig getilgt ist. Läuft das Darlehen in die Rentenphase hinein, wird die Rate bei sinkendem Einkommen schnell zur Belastung. Zusätzlich müssen Eigentümer ausreichende Rücklagen für Instandhaltung und Modernisierung bilden. Deren Höhe hängt insbesondere von Alter, Zustand, Bauart und Größe des Gebäudes ab und sollte nicht pauschal aus dem gesamten Immobilienwert abgeleitet werden. Ob Grundriss, Lage und Zustand langfristig tragen, lässt sich mit einem Immobilienmakler in Düsseldorf realistisch einordnen.

Fünf Wege, die Immobilie im Ruhestand zu nutzen

Welches Modell am besten passt, hängt vor allem davon ab, ob der Verbleib im vertrauten Zuhause oder ein möglichst hoher finanzieller Ertrag im Vordergrund steht:

1. Eigennutzung: Der klassische Fall – mietfrei wohnen im vertrauten Umfeld, sofern Grundriss und Lage auch mit eingeschränkter Mobilität noch funktionieren.

2. Vermietung: Die Mieteinnahmen ergänzen die Rente, sind allerdings zu versteuern. Ob sich die Immobilie als Altersvorsorge über eine Vermietung rechnet, lässt sich mit der Bruttomietrendite prüfen; als Faustregel gilt ein Wert ab etwa 3 bis 4 % als solide.

3. Verkauf oder Teilverkauf: Der Verkauf zum vollen Marktwert schafft die höchste Liquidität, etwa für den Umzug in eine barrierefreie Wohnung. Voraussetzung ist eine realistische Preisfindung, damit das Objekt weder zum Ladenhüter wird noch unter Wert den Besitzer wechselt. Beim Teilverkauf gehen üblicherweise bis zu 50 % an einen spezialisierten Anbieter; der Eigentümer bleibt Miteigentümer, zahlt aber ein laufendes Nutzungsentgelt.

4. Verrentung: Der Verkäufer sichert sich ein lebenslanges Wohnrecht und erhält den Kaufpreis als monatliche Leibrente oder befristete Zeitrente, nimmt dafür jedoch einen deutlich geringeren Gesamterlös in Kauf.

5. Nießbrauch: Die Immobilie wird übertragen, häufig als Schenkung an die Kinder, während das lebenslange Nutzungsrecht bestehen bleibt. Im Vordergrund stehen steuerliche Vorteile bei Schenkung oder Erbschaft.

„Für Ehepaare rechnet sich eine Verrentung in der Regel kaum, weil Anbieter die längere gemeinsame Lebenserwartung einkalkulieren und die monatliche Rente entsprechend niedriger ansetzen. Wichtiger als das Modell ist ohnehin der Zeitpunkt: Die besten Konditionen erzielt, wer entscheidet, bevor die Liquidität fehlt", sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienmakler.

Altersvorsorge braucht Vielfalt

Mietfrei zu wohnen ersetzt kein laufendes Einkommen für Lebensmittel, Gesundheit oder Freizeit. Steckt das gesamte Vermögen in einem einzigen Objekt, entsteht zudem ein Klumpenrisiko, dem die Risikostreuung eines breit aufgestellten Depots fehlt. Die Immobilie sollte daher als ein Vorsorgebaustein neben gesetzlicher Rente, betrieblicher Altersvorsorge oder privaten Anlagen betrachtet werden.

Für Düsseldorfer Eigentümer bleibt die Ausgangslage dennoch günstig: Eine wachsende Stadt, ein stabiler Wohnungsmarkt und anhaltende Nachfrage in nahezu allen Lagen sprechen dafür, dass sich die Immobilie am Rhein auch künftig als Rentenbaustein eignet. Welcher Weg im Einzelfall der richtige ist, klärt sich am verlässlichsten mit lokaler Marktkenntnis – wie durch Heid Immobilienmakler Düsseldorf.